El 30 de junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial la Ley N° 27.551 (“Ley”), mediante la cual, básicamente, se modificaron ciertos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación (“CCyCN”), se incorporaron algunos artículos y se establecieron nuevas reglas para la celebración de contratos de alquiler.
Aspecto relevantes de la reforma
Además del domicilio especial que pueden pactar las partes de un contrato conforme a lo ya previsto por el CCyCN, éstas pueden constituir un domicilio electrónico (se sustituye el artículo 75 del CCyCN).
- Si el destino de la locación es habitacional, no puede requerirse al locatario, por ejemplo:
- El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes; o
- Depósitos de garantía cuyos importes sean superiores al primer mes de alquiler -estableciéndose ciertas reglas respecto de la restitución de dichos depósitos- (se sustituye el artículo 1196 del CCyCN).
- El plazo mínimo para las locaciones es de tres años (se sustituye el artículo 1198 del CCyCN).
- Los gastos y acreencias que le correspondan al locador pueden ser compensados con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador (se incorpora el artículo 1204 bis al CCyCN).
- El locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que graven el inmueble ni las expensas extraordinarias, definiendo a éstas como aquellas que no resultan del normal mantenimiento independientemente de su categorización (se sustituye el artículo 1209 del CCyCN).
- El contrato de locación de inmueble puede ser resuelto anticipadamente por el locatario una vez transcurridos los primeros seis meses del plazo, debiendo notificar fehacientemente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación.
- Se establecen las indemnizaciones a ser pagadas, las que varían en base al momento en el que se resuelve el contrato. En este sentido, la Ley dispone que en los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda el locatario no debe pagar ninguna indemnización si la notificación se realiza con al menos tres meses de anticipación (se sustituye el artículo 1221 del CCyCN).
- En los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los últimos tres meses de vigencia del contrato cualquiera de las partes puede convocar fehacientemente a la otra para acordar la renovación del mismo en un plazo no mayor a quince días corridos. En caso de silencio o negativa del locador debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente (se incorpora el artículo 1221 bis al CCyCN).
- Sólo pueden actuar como intermediarios en las locaciones de inmuebles los profesionales matriculados para ejercer el corretaje inmobiliario (se sustituye el artículo 1351 del CCyCN).
- En las locaciones de inmuebles con fines habitacionales, el locatario debe ofrecer al menos dos de las cinco garantías establecidas por la Ley (por ejemplo, aval bancario, seguro de caución y fianza), debiendo el locador aceptar una de las garantías propuestas. La garantía no debe superar el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación (aplican excepciones).
10. En los contratos de locación de inmuebles con fines habitacionales, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales en base a índices que serán publicados mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.
11. Los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la AFIP, bajo apercibimiento de sanción. Esta declaración también puede ser realizada por el locatario.
12. La Ley crea el Programa Nacional de Alquiler Social, destinado a la adopción de medidas tendientes a facilitar el acceso a una vivienda digna mediante una contratación formal.
13. La Ley establece que el Poder Ejecutivo, en forma concertada con las provincias y la Ciudad de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de contratos de locación de inmuebles. En este sentido, se modifica el artículo 6 de la Ley 26.589.
14. La Ley entrará en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial y resultará aplicable a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.
